Juridique
Le point sur les fermages
Le montant des fermages est encadré par arrêté préfectoral, il est fixé au moment de la conclusion du bail et s’applique pendant toute la durée du bail.
Sauf accord amiable entre bailleur et fermier, il n’est pas possible de modifier le montant du fermage en cours de bail. (Encore faut-il que le fermage fixé respecte le barème fixé par l’arrêté préfectoral. A défaut, des actions en révision du prix sont possibles devant les Tribunaux paritaires de Baux ruraux.)
Cependant, les fermiers ont la surprise de voir chaque année leurs fermages augmentés.
Le code rural, prévoit en effet que ce fermage, comme tous les loyers sera actualisé chaque année en fonction d’un indice.
Depuis la loi du 27 juillet 2010 de modernisation de l’agriculture et de la pêche, les indices départementaux ont été supprimés et le calcul de l’indice des fermages s’effectue de la manière suivante sur le plan national :
- à hauteur de 60%, l’indice prend en compte l’évolution du revenu brut d’entreprise agricole à l’hectare constaté sur le plan national au cours de la période comprenant les 5 années précédentes,
- à hauteur de 40%, l’indice prend en compte l’évolution du niveau général des prix de l’année précédente.
Pour l’année 2015, l’indice est fixé par l’arrêté ministériel du 20 juillet 2015 à 110,05 soit une hausse de 1, 61% par rapport à l’année précédente.
En matière viticole: Seul le cours des productions dites pérennes (vignes, arboriculture etc…) fait encore l’objet d’une fixation préfectorale après avis de la Commission consultative paritaire départementale des baux ruraux.
Le fermage viticole pour le département de Côte d’or est encadré par un maxima de 9, 12 hectolitres par hectare (4 pièces) et un minima de 5,13 hectolitres par hectare (2,25 pièces).
Le prix de la pièce par appellation est fixé annuellement par la Commission paritaire des baux ruraux. Là aussi, certaines appellations sont victimes de leur succès et les fermages augmentent de manière exponentielle.
Hormis le fermage et son actualisation, les dispositions du code rural interdissent au propriétaire de mettre à la charge du fermier toutes autres redevances en nature ou en argent (article L 411-12 du Code Rural).
Le code rural prévoit toutefois deux exceptions : une participation du fermier à la taxe chambre d’agriculture à hauteur de la moitié ainsi que la possibilité de mettre à la charge du fermier une partie de la taxe foncière.
Participation du fermier à la taxe foncière sur les propriétés non bâties
L’article L 415-3 du code rural précise que l’impôt foncier est une charge exclusive du propriétaire mais admet la possibilité d’en répercuter une partie sur le fermier au titre des dépenses afférentes aux voies communales et aux chemins ruraux.
Il est possible de prévoir par une clause du bail, une prise en charge par le fermier comprise entre 4/5 et 0.
A défaut de convention, cette fraction est fixée à 1/5.
Toutefois, depuis le 1er janvier 2006, les terres agricoles sont aussi l’objet d’une exonération de 20% des parts communale et intercommunale de taxe foncière sur les propriétés non bâties (article 1394 B du Code Général des Impôts).
Lorsque les terres sont louées, l’article L 415-3 du Code rural précise que le montant de cette exonération doit bénéficier au locataire :
«Le montant de l’exonération de la taxe foncière sur les propriétés non bâties afférente aux terres agricoles, prévue à l’article 1394 B bis du code général des impôts, doit, lorsque ces terres sont données à bail, être intégralement rétrocédé aux preneurs des terres considérées»;
En pratique, lorsque le fermier était redevable de 1/5 de la taxe foncière ou lorsque rien n’avait été prévu dans le bail, sa participation est intégralement couverte par l’exonération de 20%.
Dans ce cas, le fermier ne doit donc plus participer à la taxe foncière.
Si le fermier était redevable dans son bail d’une fraction de plus de 20 %, la somme dont il reste redevable sur ce point se détermine par application de la formule ci-après:
[montant x (taux convenu - 20 %) x 1,25]
Si le bail prévoyait expressément que le fermier ne participait à la taxe foncière ou pour une fraction inférieure à 1/5, le bailleur doit selon les dispositions du code rural, déduire l’exonération du montant du fermage selon le même calcul.
Participation du fermier à la taxe chambre d’agriculture
L’article L514-1 du code rural et l’article 1604 du code général des impôts prévoient que le fermier rembourse au propriétaire la moitié de la taxe pour frais de chambre d’agriculture : «Le montant des taxes que les chambres d’agriculture sont autorisées à percevoir est, nonobstant toute clause ou disposition contraire, remboursé pour moitié au propriétaire par le locataire fermier ou métayer».
Cette disposition est d’ordre public, il n’est donc pas possible d’y déroger.
Pour l’année 2015, le taux d’imposition établi pour la taxe chambre d’agriculture de Côte d’Or est de 7,67%.
Cependant, les fermiers ont la surprise de voir chaque année leurs fermages augmentés.
Le code rural, prévoit en effet que ce fermage, comme tous les loyers sera actualisé chaque année en fonction d’un indice.
Depuis la loi du 27 juillet 2010 de modernisation de l’agriculture et de la pêche, les indices départementaux ont été supprimés et le calcul de l’indice des fermages s’effectue de la manière suivante sur le plan national :
- à hauteur de 60%, l’indice prend en compte l’évolution du revenu brut d’entreprise agricole à l’hectare constaté sur le plan national au cours de la période comprenant les 5 années précédentes,
- à hauteur de 40%, l’indice prend en compte l’évolution du niveau général des prix de l’année précédente.
Pour l’année 2015, l’indice est fixé par l’arrêté ministériel du 20 juillet 2015 à 110,05 soit une hausse de 1, 61% par rapport à l’année précédente.
En matière viticole: Seul le cours des productions dites pérennes (vignes, arboriculture etc…) fait encore l’objet d’une fixation préfectorale après avis de la Commission consultative paritaire départementale des baux ruraux.
Le fermage viticole pour le département de Côte d’or est encadré par un maxima de 9, 12 hectolitres par hectare (4 pièces) et un minima de 5,13 hectolitres par hectare (2,25 pièces).
Le prix de la pièce par appellation est fixé annuellement par la Commission paritaire des baux ruraux. Là aussi, certaines appellations sont victimes de leur succès et les fermages augmentent de manière exponentielle.
Hormis le fermage et son actualisation, les dispositions du code rural interdissent au propriétaire de mettre à la charge du fermier toutes autres redevances en nature ou en argent (article L 411-12 du Code Rural).
Le code rural prévoit toutefois deux exceptions : une participation du fermier à la taxe chambre d’agriculture à hauteur de la moitié ainsi que la possibilité de mettre à la charge du fermier une partie de la taxe foncière.
Participation du fermier à la taxe foncière sur les propriétés non bâties
L’article L 415-3 du code rural précise que l’impôt foncier est une charge exclusive du propriétaire mais admet la possibilité d’en répercuter une partie sur le fermier au titre des dépenses afférentes aux voies communales et aux chemins ruraux.
Il est possible de prévoir par une clause du bail, une prise en charge par le fermier comprise entre 4/5 et 0.
A défaut de convention, cette fraction est fixée à 1/5.
Toutefois, depuis le 1er janvier 2006, les terres agricoles sont aussi l’objet d’une exonération de 20% des parts communale et intercommunale de taxe foncière sur les propriétés non bâties (article 1394 B du Code Général des Impôts).
Lorsque les terres sont louées, l’article L 415-3 du Code rural précise que le montant de cette exonération doit bénéficier au locataire :
«Le montant de l’exonération de la taxe foncière sur les propriétés non bâties afférente aux terres agricoles, prévue à l’article 1394 B bis du code général des impôts, doit, lorsque ces terres sont données à bail, être intégralement rétrocédé aux preneurs des terres considérées»;
En pratique, lorsque le fermier était redevable de 1/5 de la taxe foncière ou lorsque rien n’avait été prévu dans le bail, sa participation est intégralement couverte par l’exonération de 20%.
Dans ce cas, le fermier ne doit donc plus participer à la taxe foncière.
Si le fermier était redevable dans son bail d’une fraction de plus de 20 %, la somme dont il reste redevable sur ce point se détermine par application de la formule ci-après:
[montant x (taux convenu - 20 %) x 1,25]
Si le bail prévoyait expressément que le fermier ne participait à la taxe foncière ou pour une fraction inférieure à 1/5, le bailleur doit selon les dispositions du code rural, déduire l’exonération du montant du fermage selon le même calcul.
Participation du fermier à la taxe chambre d’agriculture
L’article L514-1 du code rural et l’article 1604 du code général des impôts prévoient que le fermier rembourse au propriétaire la moitié de la taxe pour frais de chambre d’agriculture : «Le montant des taxes que les chambres d’agriculture sont autorisées à percevoir est, nonobstant toute clause ou disposition contraire, remboursé pour moitié au propriétaire par le locataire fermier ou métayer».
Cette disposition est d’ordre public, il n’est donc pas possible d’y déroger.
Pour l’année 2015, le taux d’imposition établi pour la taxe chambre d’agriculture de Côte d’Or est de 7,67%.
