Bail rural de 9 ans, quelles dispositions ?

Ce régime juridique du bail de 9 ans (également appelé statut du fermage) concerne les locations consenties par un même propriétaire à un même exploitant à condition que la surface totale louée atteigne une superficie définie par arrêté préfectoral (ce que l’on appelle également le seuil de soumission au statut du fermage). La durée du bail est alors encadrée et le fermage des terres, prés et bâtiments d'exploitation est obligatoirement indexé sur l'indice national des fermages publié annuellement. Ainsi, le statut du fermage organise toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter (Code rural, art. L 411-1, al. 1). Lorsqu'un propriétaire laisse à un exploitant la jouissance de terrains répondant aux critères énoncés ci-dessus, ou encore des bâtiments d'exploitation ou d'habitation constituant le siège de l'exploitation, contre rémunération en argent, part de récolte ou toute autre forme de contrepartie, il y a bail rural de neuf ans minimum. Cet accord peut être écrit ou verbal. Ce statut est d'ordre public pour l'essentiel de ses dispositions, c'est-à-dire qu'un accord de volonté des contractants ne peut modifier les termes de la loi.

Différents motifs

Le bail rural de 9 ans se renouvelle par tacite reconduction à la fin de chaque période de neuf ans, sauf signification, 18 mois à l'avance, d’un congé reprise (la signification étant réalisée par un commissaire de justice) motivé par référence à un des cas légaux. Il s'agit notamment de la reprise par le propriétaire désireux d'exploiter personnellement ses biens ou de les faire exploiter par un proche parent (mais les critères exigés rendent cette reprise très difficile par un non-professionnel de l'agriculture). D’autres motifs peuvent être également invoqués pour refuser le renouvellement : faute du fermier comme le défaut de paiement des fermages ; le mauvais entretien des biens de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ; l'abandon des bâtiments ou le non-respect de clauses environnementales... L'âge du preneur en droit de faire valoir ses droits à la retraite est également un autre motif de refus de renouvellement. De plus, certains des agissements fautifs du preneur peuvent aussi être invoqués en cours de contrat, à l'appui d'une action en résiliation du bail. La cession de bail au profit du descendant ou du conjoint ou l'apport du droit au bail à une société, sans l'autorisation du bailleur, sont des causes déterminantes de résiliation judiciaire. La prohibition des cessions et sous-locations à des tiers extérieurs à la famille est, dans le bail de neuf ans, un principe absolu d'ordre public. Le bailleur peut également résilier le bail sur une petite surface pour construire une maison, se créer un jardin ou encore pour d'autres projets d'urbanisme, en indemnisant le preneur. Enfin, le preneur qui satisfait à certaines conditions bénéficie d'un droit de préemption face à un tiers, en cas de vente des biens loués.