Droit rural
Le droit de préemption du fermier en place
Lorsqu’un bailleur souhaite vendre un immeuble rural, le fermier en place, agriculteur depuis plus de trois ans, bénéficie d’un droit de préemption sur les parcelles qu’il exploite, c’est-à-dire qu’il est prioritaire s’il veut acheter le bien loué. Lorsque le fermier est locataire du bien vendu depuis plus de trois ans, son droit de préemption prime même celui de la SAFER.
Pour bénéficier de ce droit, le preneur doit d’abord remplir plusieurs conditions, il ne doit notamment pas être propriétaire de parcelles représentant une superficie supérieure à 3 SMI.
Après la conclusion du compromis de vente, le notaire a l’obligation de délivrer au fermier en place par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier, une notification du droit de préemption précisant le prix, les charges et les conditions de la vente projetée. Il n’y a aucune obligation de mentionner l’identité du tiers acquéreur.
A compter de cette notification, le preneur dispose d’un délai de deux mois pour accepter ou refuser l’offre.
Si le preneur ne se manifeste pas dans ce délai, on considère qu’il n’est pas intéressé par l’achat.
S’il est intéressé par l’achat, le fermier doit faire connaître sa réponse au bailleur (en envoyant par précaution une copie au notaire qui a délivré la notification) par lettre recommandée avec AR ou par acte d’huissier, il peut alors exercer son droit de préemption pour son propre compte ou pour celui d’un de ses descendants, de son conjoint ou son partenaire d’un PACS. Le bénéficiaire du droit de préemption s’engage notamment à exploiter personnellement les biens acquis pendant une période de neuf ans.
Si l’exploitant est intéressé pour acheter mais qu’il trouve le prix trop élevé. Il peut contester le prix de la vente, en saisissant le tribunal paritaire des baux ruraux (TPBR). Dans ce cas, les juges désignent un expert agricole et foncier qui fixe la valeur vénale des terres. A l’issue du jugement, soit le bien est retiré de la vente soit la vente est conclue au prix fixé par l’expert.
Malgré la vente, le preneur reste titulaire de son bail et continue l’exploitation. La transmission des terres (vente, donation, succession) n’entraine jamais la résiliation du bail, qui se poursuit dans les mêmes conditions, pour le délai restant à courir (et ses renouvellements) avec le nouveau propriétaire.
Il existe quelques situations où le droit de préemption ne s’applique pas : notamment les donations ou les mutations entre proches parents, jusqu’au 3ème degré inclus (c’est à dire jusqu’entre oncle et neveu), les échanges de parcelles en propriété, les biens faisant l’objet d’un bail dit de petite parcelle ou d’une mise à disposition gratuite excluent le droit de préemption du preneur.
Hormis ces cas où le preneur ne peut faire valoir son droit, le Code rural prévoit des sanctions en cas d’inobservation par le bailleur du droit de préemption du preneur en place. L’action doit être exercée par le bénéficiaire du droit de préemption et dans un délai de 6 mois à compter du jour où le preneur a connu la date de la vente.
Pour toute information complémentaire, contactez votre service juridique FDSEA.
Après la conclusion du compromis de vente, le notaire a l’obligation de délivrer au fermier en place par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier, une notification du droit de préemption précisant le prix, les charges et les conditions de la vente projetée. Il n’y a aucune obligation de mentionner l’identité du tiers acquéreur.
A compter de cette notification, le preneur dispose d’un délai de deux mois pour accepter ou refuser l’offre.
Si le preneur ne se manifeste pas dans ce délai, on considère qu’il n’est pas intéressé par l’achat.
S’il est intéressé par l’achat, le fermier doit faire connaître sa réponse au bailleur (en envoyant par précaution une copie au notaire qui a délivré la notification) par lettre recommandée avec AR ou par acte d’huissier, il peut alors exercer son droit de préemption pour son propre compte ou pour celui d’un de ses descendants, de son conjoint ou son partenaire d’un PACS. Le bénéficiaire du droit de préemption s’engage notamment à exploiter personnellement les biens acquis pendant une période de neuf ans.
Si l’exploitant est intéressé pour acheter mais qu’il trouve le prix trop élevé. Il peut contester le prix de la vente, en saisissant le tribunal paritaire des baux ruraux (TPBR). Dans ce cas, les juges désignent un expert agricole et foncier qui fixe la valeur vénale des terres. A l’issue du jugement, soit le bien est retiré de la vente soit la vente est conclue au prix fixé par l’expert.
Malgré la vente, le preneur reste titulaire de son bail et continue l’exploitation. La transmission des terres (vente, donation, succession) n’entraine jamais la résiliation du bail, qui se poursuit dans les mêmes conditions, pour le délai restant à courir (et ses renouvellements) avec le nouveau propriétaire.
Il existe quelques situations où le droit de préemption ne s’applique pas : notamment les donations ou les mutations entre proches parents, jusqu’au 3ème degré inclus (c’est à dire jusqu’entre oncle et neveu), les échanges de parcelles en propriété, les biens faisant l’objet d’un bail dit de petite parcelle ou d’une mise à disposition gratuite excluent le droit de préemption du preneur.
Hormis ces cas où le preneur ne peut faire valoir son droit, le Code rural prévoit des sanctions en cas d’inobservation par le bailleur du droit de préemption du preneur en place. L’action doit être exercée par le bénéficiaire du droit de préemption et dans un délai de 6 mois à compter du jour où le preneur a connu la date de la vente.
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