Juridique/Fiscal/Social
La mise a disposition de biens ruraux : ne pas confondre avec le bail rural
La mise a disposition de biens ruraux
La mise à disposition contrairement au bail déroge au statut du fermage, elle est expressément prévue à l'article L411-2 du Code rural et de la pêche maritime.
Cette convention offre une liberté quant à la fixation de la durée, de la rémunération, des conditions de prises en charges des travaux, des améliorations...
Aucune condition de forme n'est imposée, toutefois à défaut d'écrit ce sont les dispositions du Code Civil qui trouveront à s'appliquer.
Dans une mise à disposition, la société n'est pas titulaire du bail et n'a aucun droit sur le foncier qu'elle exploite. Elle ne bénéficie pas du droit au renouvellement du bail ni du droit de préemption.
Aussi, en cas de retrait d'un associé exploitant, elle se retrouve amputée d'une partie du foncier qu'elle exploite. Il est donc nécessaire de penser à la transmission des baux au profit des associés restants, des nouveaux associés ou à la conclusion d'un bail au nom de la société, à défaut la société ne pourra plus exploiter les biens.
En l'absence de clause spécifique sur le devenir de la convention rémunérée suite au retrait de l'associé, si la société poursuit l'exploitation, elle se transformera automatiquement en bail.
Cette convention de mise à disposition conclue entre un associé et la société concerne indifféremment les biens en propriété et en location. Dans les deux cas, le législateur impose que l'associé qui met à disposition participe effectivement à l'exploitation des biens.
La mise à disposition par l'associé propriétaire :
Il est nécessaire de fixer une durée et d'en prévoir la tacite reconduction ou à durée indéterminée.
La rémunération de la mise à disposition est libre, elle peut être gratuite ou onéreuse, rémunérée par un loyer fixe et/ou une participation aléatoire au résultat de la société. En cas de rémunération, il convient de rester raisonnable afin d'éviter la qualification en acte anormal de gestion.
Il convient de prévoir quelques modalités, notamment :
- les travaux et améliorations qui pourront être réalisés par la société avec ou sans accord de l'associé propriétaire,
- la renonciation à l'accession immédiate des améliorations pour la durée de la convention,
-les modalités de fixation de l'indemnité,
-l'interdiction au propriétaire de demander l'enlèvement des constructions à la fin de la mise à disposition.
La mise à disposition par l'associé fermier :
Afin de palier à l'interdiction d'ordre public de sous location, le législateur a institué la mise à disposition des biens en location. La validité de la convention est soumise à certaines conditions :
La société doit être dotée de la personnalité morale donc immatriculée au RCS,
L'objet doit être principalement agricole,
Le fermier doit continuer à participer à l'exploitation du bien en tant qu'associé de la société,
La convention ne peut pas avoir une durée supérieure à celle du bail,
la rémunération ne peut pas être supérieure au fermage versé au bailleur,
La mise à disposition ne peut être rémunérée par des parts sociales,
Dans l'hypothèse où les améliorations réalisées par le preneur sont apportées au capital social de la société, cette dernière est subrogée dans les droits à indemnités du preneur en fin de bail,
Quid du paiement du fermage :
le preneur peut continuer à régler directement le fermage au bailleur, la société le lui remboursera. Il a été jugé que le paiement du fermage à titre exceptionnel ou régulier directement par la société au bailleur ne constituait pas une cession illicite du bail au sens de l'article L 311-35 du code rural,
L'obligation d'information des propriétaires dont les conditions de validité diffèrent selon que l'on exploite au sein d'un GAEC ou d'un autre type de société.
Il est à noter que la mise à disposition tout comme le bail rural, conclue entre un associé et la société, est une convention réglementée visée à l'article L 612-5 du Code de commerce et doit par conséquent, faire l'objet d'une approbation en assemblée générale ordinaire annuelle.
Cette convention offre une liberté quant à la fixation de la durée, de la rémunération, des conditions de prises en charges des travaux, des améliorations...
Aucune condition de forme n'est imposée, toutefois à défaut d'écrit ce sont les dispositions du Code Civil qui trouveront à s'appliquer.
Dans une mise à disposition, la société n'est pas titulaire du bail et n'a aucun droit sur le foncier qu'elle exploite. Elle ne bénéficie pas du droit au renouvellement du bail ni du droit de préemption.
Aussi, en cas de retrait d'un associé exploitant, elle se retrouve amputée d'une partie du foncier qu'elle exploite. Il est donc nécessaire de penser à la transmission des baux au profit des associés restants, des nouveaux associés ou à la conclusion d'un bail au nom de la société, à défaut la société ne pourra plus exploiter les biens.
En l'absence de clause spécifique sur le devenir de la convention rémunérée suite au retrait de l'associé, si la société poursuit l'exploitation, elle se transformera automatiquement en bail.
Cette convention de mise à disposition conclue entre un associé et la société concerne indifféremment les biens en propriété et en location. Dans les deux cas, le législateur impose que l'associé qui met à disposition participe effectivement à l'exploitation des biens.
La mise à disposition par l'associé propriétaire :
Il est nécessaire de fixer une durée et d'en prévoir la tacite reconduction ou à durée indéterminée.
La rémunération de la mise à disposition est libre, elle peut être gratuite ou onéreuse, rémunérée par un loyer fixe et/ou une participation aléatoire au résultat de la société. En cas de rémunération, il convient de rester raisonnable afin d'éviter la qualification en acte anormal de gestion.
Il convient de prévoir quelques modalités, notamment :
- les travaux et améliorations qui pourront être réalisés par la société avec ou sans accord de l'associé propriétaire,
- la renonciation à l'accession immédiate des améliorations pour la durée de la convention,
-les modalités de fixation de l'indemnité,
-l'interdiction au propriétaire de demander l'enlèvement des constructions à la fin de la mise à disposition.
La mise à disposition par l'associé fermier :
Afin de palier à l'interdiction d'ordre public de sous location, le législateur a institué la mise à disposition des biens en location. La validité de la convention est soumise à certaines conditions :
La société doit être dotée de la personnalité morale donc immatriculée au RCS,
L'objet doit être principalement agricole,
Le fermier doit continuer à participer à l'exploitation du bien en tant qu'associé de la société,
La convention ne peut pas avoir une durée supérieure à celle du bail,
la rémunération ne peut pas être supérieure au fermage versé au bailleur,
La mise à disposition ne peut être rémunérée par des parts sociales,
Dans l'hypothèse où les améliorations réalisées par le preneur sont apportées au capital social de la société, cette dernière est subrogée dans les droits à indemnités du preneur en fin de bail,
Quid du paiement du fermage :
le preneur peut continuer à régler directement le fermage au bailleur, la société le lui remboursera. Il a été jugé que le paiement du fermage à titre exceptionnel ou régulier directement par la société au bailleur ne constituait pas une cession illicite du bail au sens de l'article L 311-35 du code rural,
L'obligation d'information des propriétaires dont les conditions de validité diffèrent selon que l'on exploite au sein d'un GAEC ou d'un autre type de société.
Il est à noter que la mise à disposition tout comme le bail rural, conclue entre un associé et la société, est une convention réglementée visée à l'article L 612-5 du Code de commerce et doit par conséquent, faire l'objet d'une approbation en assemblée générale ordinaire annuelle.
