Chronique juridique
La garantie biénnale ou de bon fonctionnement
La garantie de bon fonctionnement, appelée également garantie biennale, a pour objectif de protéger les équipements d’un bien immobilier. destinée à couvrir pendant 2 ans tous les élèments dissociables et démontables du logemnt, elle protège le maître d’ouvrage ou l’acquéreur des dysfonctionnements éventuels de ces élèments.
En application de l’article 1792-3 du Code civil, la garantie de bon fonctionnement couvre tous les éléments et les équipements d’un logement qui peuvent être dissociés de l’ouvrage lui-même, c’est-à-dire ceux pouvant être enlevés ou séparés sans abîmer le gros œuvre. Citons par exemple l’interphone, le ballon d’eau chaude, chaudière, climatiseur, système de sonorisation, plafond suspendu, moquette, plomberie, etc… Cette garantie légale, d’une durée minimale de 2 ans, peut être augmentée selon les termes d’un contrat passé avec le ou les professionnels concernés. Sont également concernés les canalisations, radiateurs, tuyauteries, conduites, gaines et revêtements de toute sorte, autres que ceux constituant de gros ouvrages définis à l’article R111-26 du Code de la construction et de l’habitation, les éléments mobiles nécessaires au clos et au couvert tels que les portes, fenêtres, persiennes et volets. Il est à noter que les abus d’utilisation de ces équipements et le défaut d’entretien sont exclus de la garantie. Le point de départ de cette garantie est la date de réception des travaux, c’est-à-dire à partir de la réception de l’ensemble des éléments d’équipement dissociables.
Comment mettre en jeu cette garantie ?
La mise en œuvre de la garantie suppose de notifier, dans les 2 ans, la défaillance de l’équipement par écrit au constructeur. L’acquéreur doit adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur d’immeuble à construire. Dans ce courrier, il signale les désordres et demande l’application de la garantie biennale de bon fonctionnement. Si le constructeur ne s’exécute pas, l’acheteur doit saisir le tribunal de grande instance en référé pour le contraindre à exécuter les travaux nécessaires. À noter : le vendeur ne peut refuser de faire jouer la garantie au motif que seul le fabricant est responsable. En revanche, il pourra postérieurement se retourner contre lui. Ce dernier se doit alors de réparer ou de remplacer les composants défectueux. Si le contentieux persiste, et ne peut être résolu à l’amiable, seule une action au fond devant le tribunal peut interrompre la prescription qui ne peut l’être ni par les mises en demeure, ni par la procédure de référé. Contrairement à la garantie décennale, la garantie biennale ne fait pas l’objet d’une assurance obligatoire. Il s’agit d’une assurance facultative. Le maître d’ouvrage doit donc vérifier si l’assurance en question a été souscrite par le débiteur de la garantie de bon fonctionnement.
Comment mettre en jeu cette garantie ?
La mise en œuvre de la garantie suppose de notifier, dans les 2 ans, la défaillance de l’équipement par écrit au constructeur. L’acquéreur doit adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur d’immeuble à construire. Dans ce courrier, il signale les désordres et demande l’application de la garantie biennale de bon fonctionnement. Si le constructeur ne s’exécute pas, l’acheteur doit saisir le tribunal de grande instance en référé pour le contraindre à exécuter les travaux nécessaires. À noter : le vendeur ne peut refuser de faire jouer la garantie au motif que seul le fabricant est responsable. En revanche, il pourra postérieurement se retourner contre lui. Ce dernier se doit alors de réparer ou de remplacer les composants défectueux. Si le contentieux persiste, et ne peut être résolu à l’amiable, seule une action au fond devant le tribunal peut interrompre la prescription qui ne peut l’être ni par les mises en demeure, ni par la procédure de référé. Contrairement à la garantie décennale, la garantie biennale ne fait pas l’objet d’une assurance obligatoire. Il s’agit d’une assurance facultative. Le maître d’ouvrage doit donc vérifier si l’assurance en question a été souscrite par le débiteur de la garantie de bon fonctionnement.
