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BOURGOGNE

[Article mis en ligne le 27-06-2019]

Juridique

Maison d’habitation, SCI et abus de droit

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Vendre son bien à une Société Civile Immobilière (SCI) peut être constitutif d’un abus de droit sanctionné par l’administration fiscale. Explications…
L’histoire commence en 2008
Plusieurs membres d’une famille décident de constituer une SCI, soumise à l’impôt sur le revenu, qui a pour objet la propriété, l’administration et l’exploitation par bail de tous immeubles bâtis et non bâtis.
Quelques mois après, la SCI a acquis la maison d’habitation des associés par l’octroi d’un emprunt bancaire.
La SCI a décidé de réaliser d’importants travaux sur cette maison, financés par un apport en compte courant d’associé.
Un bail instaurant le versement d’un loyer est conclu entre la SCI et ses associés.
En raison de l’importance des travaux, des déficits fonciers sont réalisés par la société et ils sont imputés sur chacune des déclarations de revenus des associés à proportion de leurs droits dans le capital social de la société.
Grâce à ce montage, les associés ont écarté l’application de l’article 15 du Code général des impôts. Cet article nous précise que les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu. La contrepartie de cette exonération est l’impossibilité de déduire les charges afférentes à ces immeubles.
Le loyer versé par la SCI est imposé, ce qui permet de déduire les charges relatives aux travaux effectués.

Ce schéma était bien pensé mais….
L’administration fiscale a remis en cause l’imputation des déficits fonciers déclarés au titre de l’abus de droit. La location de la maison d’habitation au profit des associés n’avait pas d’autre but que de permettre aux associés de la SCI d’imputer les déficits fonciers sur leurs autres revenus de leur foyer fiscal.
Le comité d’abus de droit a été saisi et invoqué d’autres arguments : la SCI ne possédait qu’un seul bâtiment, aucune autre démarche n’a été accomplie pour proposer le logement à la location à des tiers, la disproportion entre le montant des loyers et les charges constituées par l’emprunt et les travaux conduisant à une opération structurellement déficitaire, et le financement des travaux par apport en compte courant d’associé.
L’opération n’avait que le seul but de faire échec aux dispositions de l’article 15 du Code général des impôts.
Il est vrai que l’opération était alléchante. Elle permettait de dégager une somme d’argent pour chacun des associés servant à financer des travaux par un apport en compte courant d’associé, travaux qui entraînaient un déficit foncier et donc une absence d’imposition sur plusieurs années.
Une telle opération doit être maîtrisée pour éviter tout redressement de la part de l’administration fiscale, sanctionnée, en l’espèce, par une majoration de 80% des sommes dues par le contribuable.

AS BFC, Conseil-Gestion-Expertise comptable

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